人們一直對平均數(shù)深信不疑，最經(jīng)典的就是簡單算數(shù)平均數(shù)，以為這個公式算出的結(jié)果就是對的，真的嗎？給大家一個實際的例子，大家就會知道，“數(shù)據(jù)”這個東西絕對不是幾個學(xué)過編程的人，代入幾個公式就可以搞明白的。數(shù)據(jù)需要分析才能得出正確的結(jié)果。

以下是本人2010年發(fā)表在《中國經(jīng)營報》的小文。

新房價統(tǒng)計方法有數(shù)據(jù)陷阱

劉德寰

國家統(tǒng)計局最近公布了《住宅銷售價格統(tǒng)計調(diào)查方案(征求意見稿)》，這是一個歷史性的進步，說明統(tǒng)計局不再我行我素不考慮社會的觀點了。該調(diào)查方案有兩點進步：給出了房價計算的基本公式，透明度增加;在資料收集方法上進行了大的改進。但筆者詳細驗證后發(fā)現(xiàn)，這些改進無法使房價計算更加科學(xué)，還會導(dǎo)致嚴重失真的結(jié)果，甚至可能繼續(xù)出現(xiàn)類似“2009年70個大中城市房屋銷售價格上漲1.5%”等讓人匪夷所思的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

　　我們以“本月及上月平均價格計算公式”(見“住宅銷售價格統(tǒng)計調(diào)查方案公開征求意見”)為例，來考察統(tǒng)計局房價計算方式存在的問題。

　　在統(tǒng)計局現(xiàn)有房價計算方式中，“新建住宅銷售價格指數(shù)”的計算步驟為：第一，計算某一新建住宅樓盤90平方米及以下、90平方米~144平方米、144平方米以上三個基本分類的環(huán)比指數(shù);第二，采用雙加權(quán)計算全市三個基本分類的環(huán)比指數(shù)，即分別利用本月銷售面積和金額作為權(quán)數(shù)計算價格指數(shù)，然后將兩個價格指數(shù)再簡單平均;第三，計算保障性住房環(huán)比價格指數(shù)，計算方法與商品住宅基本分類計算方法一致。

　　這一房價計算方式有兩個嚴重問題：一是所謂樓盤的三個基本分類，其分類方式不合理，我們知道，同樣是90平方米的房子，城市中心與城市邊緣的價格差異非常大，這樣簡單的三個分類，方法武斷而且沒有分析意義;二是“利用本月銷售面積和金額作為權(quán)數(shù)計算價格指數(shù)”，這一定會陷入到數(shù)據(jù)陷阱之中。我們舉一個數(shù)據(jù)的例子來說明這個問題：

該城市最近三個月的銷售與價格情況

　　假設(shè)一個城市中，按照90平方米以下新房屋基本平均銷售價來看，甲、乙、丙、丁四個區(qū)域價格不同，距離城市中心依次越來越遠，最近三個月所有區(qū)域成交均價每個月都上漲了10%，但是四個區(qū)域的新房銷售結(jié)構(gòu)在這三個月中是不同的(以北京為例，三環(huán)以內(nèi)新房供應(yīng)越來越少，四環(huán)以內(nèi)也在減少，五環(huán)之內(nèi)有所增加，六環(huán)之內(nèi)大量增加)。

　　沒有學(xué)過統(tǒng)計的人都能夠看出，這個城市最近三個月房價最終上漲了21%，但是統(tǒng)計局的計算公式是以整個城市新房總成交價除以城市銷售總面積，算出所謂的“成交均價”，因為前面提到的低價房銷售面積上升、高價房銷售面積下降的原因，就會發(fā)現(xiàn)這樣算出的三個月的成交均價分別為：23642.857元、23021.429元、22701.9元，房價分別下跌了2.63%和1.39%，合計下跌4 %。“21%”與“-4%”，多么可怕的差異!

　　如果還是這個銷售結(jié)構(gòu)，每個區(qū)域每月成交均價都上漲15%，三個月房價實際上漲了32%以上，但是按照統(tǒng)計局的計算公式，房價分別上漲了1.8%和3%，合計上漲5%左右。

　　還是在這個銷售結(jié)構(gòu)中，每個區(qū)域每月成交均價都上漲20%，三個月房價實際上漲了44%，但是按照統(tǒng)計局的計算公式，房價分別上漲了6.22%和7.58%，合計上漲15%左右。

　　這說明統(tǒng)計局的計算方式存在嚴重失誤。因為它以銷售結(jié)構(gòu)決定房價上升與下降，而不是以房價漲跌本身來決定，這是在數(shù)據(jù)分析中最常見的一種數(shù)據(jù)陷阱。如果未來我們國家關(guān)于房價計算的方式存在這么大的失誤，會嚴重影響決策部門對真實樓市情況的了解，誤導(dǎo)公眾。

　　上述問題不僅僅是統(tǒng)計部門犯的錯誤，也是建設(shè)部門和一些所謂的房價監(jiān)控部門犯的錯誤。中國房價計算方式需要大的改進。